Вооруженный лидер Гонконга Кэрри Лэм представила ряд жилищных правил на прошлой неделе во время своего ежегодного выступления. Новые меры приходят, когда Лэм пытается восстановить доверие к своему городу, который был втянут в пять месяцев протестов.
«Правительство пытается отвлечь напряжение от политического до жилищного, и я уверен, что это успешная тактика или правильный путь вперед», - сказал Джозеф Цанг, председатель гонконгского бизнеса в американских коммерческих службах недвижимости. фирма JLL.
Цанг сказал, что «жилье - это одна из самых больших проблем, но ... некоторые проблемы не имеют ничего общего с жилищной проблемой. Эта политика может в какой-то степени помочь стабилизировать безнадежные чувства многих молодых людей ».
Бизнес-лидеры и политики предполагают, что увеличивающийся разрыв в уровне благосостояния и доступность жилья являются одними из ключевых социальных проблем, лежащих в основе политического кризиса финансового центра. Цены на аренду в Гонконге превосходят цены в Нью-Йорке, Париже и Сингапуре, и многие молодые специалисты, живущие на территории, управляемой Китаем, изо всех сил пытаются позволить себе жилье.
В среду Лэм заявила, что ее политика обеспечит, что «каждому гражданину Гонконга и его семье больше не придется беспокоиться о проблемах с жильем или заранее заняться ими, и что они смогут иметь собственный дом в Гонконге». город, в котором у всех нас есть доля ».
CK Asset Holdings , Хендерсон Ленд Девелопмент , Сан Хунг Кай Пропертиз и Новый Мир Девелопмент - четыре крупных гонконгских застройщика - владеют большей частью сельскохозяйственных земель Новой Территории, на которые распространяется политика восстановления земель. Все четыре компании увидели скачок их акций после объявления в среду .
Более простые кредиты и более низкие авансовые платежи
Инициативы могут стать хорошим шагом вперед в улучшении качества жизни домохозяйств с низкими доходами, сказала Ханна Чжон, руководитель отдела оценки и консультационных услуг в глобальной фирме по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости Colliers.
Политика Lam позволит новым покупателям жилья занимать до 90% стоимости недвижимости, что составляет около 8 миллионов гонконгских долларов (1,02 миллиона долларов). Это значительное увеличение по сравнению с предыдущим пределом в 60% и 4 млн гонконгских долларов (примерно 510 000 долларов).
Это означает, что впервые покупатели смогут внести 10% первоначального взноса против 40%, требуемых ранее.
Чжон объяснил, что увеличение порога означает, что разработчикам больше не нужно «нарезать» блоки на небольшие дома площадью 240 кв. Футов - следы меньше, чем парковочные места. Чжон сказал, что покупатели могут ожидать «ответственных размеров ... от 400 до 500 квадратных футов».
Пакет также повышает предельную стоимость объектов недвижимости, имеющих право на ипотечные кредиты, с отношением стоимости кредита к 80% до 10 миллионов гонконгских долларов (около 1,28 миллиона долларов США) с 6 миллионов гонконгских долларов (около 770 000 долларов США).
Следовательно, Morgan Stanley предсказал, что «мелкие и средние единицы должны выиграть больше, чем большие / роскошные единицы».
Два метода
Помимо того, что жилищные условия становятся более доступными для покупателей за счет упрощения получения займов, в программный пакет Лама также входят две земельные меры. Первая - это политика возобновления земли, которая позволяет правительству захватывать землю, чтобы перестроить ее для жилищных проектов. Другое предложение о создании совместного предприятия, в рамках которого компании будут работать с правительством над превращением земель сельскохозяйственного назначения в коммерческие и государственные проекты.
Чон из Collier сказал, что политика восстановления земель может помочь застройщикам, так как большая часть этой земли «была заброшена, временно занята контейнерами, сельским хозяйством». Разрешение на перепланировку потребовало бы огромных платежей, а также длительного времени обработки лицензий, поощряя землевладельцев к передаче собственности в собственность.
Чтобы эти инициативы сработали, Цанг из JLL сказал, что «речь пойдет о том, сколько может предложить правительство», и если обе стороны могут договориться о цене, в противном случае сделки могут быть задержаны в суде. Он предложил правительству «начать с того, чтобы поговорить с застройщиками, которые владеют сельскохозяйственными угодьями», а затем ускорить выдачу разрешений на освоение сельскохозяйственных угодий.
Хотя детали того, как будут работать эти партнерства, пока не разглашаются, Цанг сказал, что это может быть беспроигрышным, если правительство сможет успешно создавать совместные предприятия с разработчиками.
Он сказал, например, что правительство может «дать вам зеленый свет, чтобы идти вперед, но взамен вы должны отдать процент, например, от 50% до 70% площади застройки, вернуть его правительству для государственное жилье. И тогда они могут использовать остальное для частного развития и для получения прибыли ».
Он сказал, что если застройщики отклонят предложение, то их земля может «сидеть там в течение следующих 20–30 лет, ничего не делая». Логика заключается в том, что, приняв предложение от правительства, «они могут использовать землю, по крайней мере, там». будет немного денег, которые будут сделаны. »
Но он предупредил, что Лэм должен подходить к этому с осторожностью.
«Это должно быть осознанным, политически. Любой стимул будет рассматриваться широкой публикой как конфликт интересов. Люди увидят, что правительство пытается принести пользу определенным разработчикам, поэтому правительство должно быть более осторожным (с кем они сотрудничают) », - сказал Цанг.