WeWork может закончиться наличными к середине ноября - вот что будет дальше

Всего девять месяцев назад WeWork был оценен в 47 миллиардов долларов в рамках раунда финансирования , проводимого SoftBank. Глядя на предстоящее IPO, компания также переименовала себя в We Company, потому что «мы постоянно растем и постоянно находимся в состоянии самопознания, саморазвития и перемен», говорится в сообщении в блоге того времени.

Генеральный директор Адам Нойманн теперь ушел, и компания отказалась от IPO, а также заемное финансирование в размере 6 миллиардов долларов, которое было связано с предложением. Это означает, что WeWork, потерявший 900 миллионов долларов в первые шесть месяцев 2019 года, к середине ноября может лишиться денег.

SoftBank , крупнейший внешний акционер WeWork, и JP Morgan Chase , его третий по величине спонсор и основной кредитор, имеют все стимулы, чтобы поддержать компанию, и настойчиво пытаются собрать вместе пакеты финансирования с помощью внешних инвесторов и кредиторов.

Без спасательной линии в миллиарды долларов WeWork столкнется с ужасной судьбой с твердым банкротством. В свою очередь, весь рынок коммерческой недвижимости может быть перевернут.

«Вы как будто пытаетесь продать недвижимость, говорите о ремонте и косметических работах, и вдруг у вас случается пожар», - говорит Джейк Канту, глобальный соруководитель практики в области технологий, средств массовой информации и телекоммуникаций. Консалтинговая фирма AlixPartners в Чикаго. «Тогда это действительно полностью изменившийся сценарий».

Наручники на аренду

WeWork закрывает неосновные предприятия и избавляется от активов, таких как частный самолет Неймана, в срочном порядке, чтобы контролировать расходы. На прошлой неделе WeWork объявил, что закроет свою манхэттенскую частную школу WeGrow в 2020 году, а Guardian сообщила во вторник, что компания может уволить как минимум 2000 из 15 000 своих сотрудников уже на этой неделе.

Но одних порезов недостаточно.

Основная концепция WeWork как бизнеса заключается в том, чтобы превратить огромные договоры аренды в дружественные по отношению к технологиям помещения для предприятий любого масштаба, в том числе для начинающих компаний с неопределенными перспективами. WeWork называет арендаторов «членами» и насчитывает 527 000 из них по всему миру в конце июня, что на 97% больше, чем годом ранее.

По состоянию на 30 июня WeWork имел долгосрочные обязательства на сумму 22 млрд. Долл. США, из которых 17,9 млрд. Долл. США связаны с долгосрочной арендой, согласно ее проспекту . Компания предупредила, что срок аренды «продлевается на периоды, которые значительно превышают срок действия наших соглашений о членстве с нашими членами, которые могут быть расторгнуты нашими членами при небольшом уведомлении в течение одного календарного месяца».

Теперь, как часть управления своей ответственностью, компания фокусируется на пересмотре или выходе из своих самых дорогих арендных договоров и концентрируется на своих лучших свойствах, по словам человека, знакомого с вопросом, который попросил не называть его имени, потому что переговоры являются частными ,

Но в отличие от розничной компании, которой не хватает наличных денег, которая может просто приостановить платежи за товары, сервисная компания, такая как WeWork, не может просто перестать платить лизинг.

По словам экспертов, арендодатели, у которых WeWork является основным арендатором, могут не захотеть, чтобы он обанкротился, и поэтому могут дать ему краткосрочную отсрочку путем пересмотра условий аренды или других альтернатив. Проблема в том, что выяснить, какие сделки WeWork может пересмотреть или выйти, будет сложно.

Делать это через месяц было бы подвигом Геркулеса.

«IPO состоялось только в середине сентября, а сейчас в середине ноября они могут быть безналичными», - сказал Стивен Селбст, председатель группы реструктуризации и банкротства нью-йоркской юридической фирмы Herrick, Feinstein. «У них нет времени, чтобы провести углубленный анализ».

В случае банкротства WeWork мог бы сразу же разорвать и пересмотреть условия аренды. Но этот шаг потрясет несколько рынков коммерческой недвижимости, на которых сейчас доминирует WeWork.

В мае риэлтерская компания CBRE опубликовала отчет о рынке гибких офисов, который показал, что WeWork добавила почти 11 миллионов квадратных футов в свой портфель со второго квартала 2018 года. CBRE сообщила, что на WeWork сейчас приходится 33% всего рынка гибких помещений. , что делает его почти в два раза больше ближайшего конкурента Regus (IWG), компании, основанной двумя десятилетиями ранее.

В прошлом году WeWork отвечал за пять крупнейших операций гибкого оператора на Манхэттене, общей площадью более 1 миллиона квадратных футов, в результате чего его доля гибкого рабочего места на рынке составила 48%, согласно CBRE. Он также учитывал пять крупнейших сделок в области гибкого пространства в Лос-Анджелесе и Денвере и четыре из пяти крупнейших в Вашингтоне, Бостоне, Сан-Франциско, Сиэтле и Атланте.

Наиболее уязвимыми могут быть коммерческие фирмы, которые сдали в аренду целые здания компании, и теперь у них будут дома под брендом WeWork без основного арендатора и, во многих случаях, ненадежная база арендаторов.

Многие из владельцев WeWork, которые включают TH Real Estate (ныне Nuveen Real Estate), также субсидировали рост WeWork, предлагая средства на ремонт.

«Владельцы рынка поставят операторов гибкого трубопровода под огонь клига с уровнем скептицизма, приближающимся к судебным процессам в Салеме», - сказал Эрик Шиффер, генеральный директор Патриаршей организации, компании, специализирующейся на технологиях и средствах массовой информации.

Сложная структура

Миллиарды долларов стоимости акций уже уничтожены, и сотрудники смотрят на бесполезные варианты. Если бы компания объявила о банкротстве и продолжила свою деятельность как постоянное предприятие, ей потребовалась бы какая-то структура стимулирования, чтобы не дать всем выйти за дверь, особенно талант, который она хочет сохранить или нанять.

«У вас есть этот идеальный шторм, где вы можете видеть, как вещи подпитывают друг друга и усугубляют шторм», - сказал Чарли Мур, генеральный директор Rocket Lawyer, провайдера юридической поддержки и документов онлайн. «Единственный способ избавиться от этого большинства предприятий - это существенная реструктуризация затрат и капитализации».

Помимо реструктуризации и выхода из лизинга, обанкротившийся WeWork, скорее всего, попытается реорганизоваться, заключив сделку со своими кредиторами и придумав план выхода. Но активы WeWork растут и сложны, особенно за пределами США, что еще больше усложняет ситуацию.

Например, в Китае WeWork владеет 59% акций ChinaCo , эксклюзивного оператора бизнеса компании на материке, а также в Гонконге, Тайване и Макао. Он также частично владеет JapanCo и PacificCo, которые охватывают Сингапур, Корею, Филиппины, Малайзию, Таиланд, Вьетнам и Индонезию.

Одним из ведущих партнеров в совместных предприятиях является SoftBank, который выделил 1,65 млрд долл. США из своих 10,65 млрд долл. Инвестиций WeWork в азиатские предприятия.

«Банкротство WeWork превратится в разрушительный финансовый крах для SoftBank и владельцев коммерческой недвижимости, которые вложили сотни миллионов в улучшения», - сказал Шиффер.